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深圳力量主宰冲顶路 东莞豪宅格局生变!

2018年03月12日 13:07 0人参与 0条评论 >

  据高层透露,粤港澳大湾区规划编制工作基本完成,已上升到国家战略层面,预计大会闭幕后很快将出台实施!

  拥占大湾区最核心,已初绽转型成功曙光的东莞,必欲以比肩深港穗之势,振翅高翔,实现新一线城市排名的持续提升!

  3月9日,一兵率团队驱行东莞,高密度考察5个代表性楼盘。最深的感触是,城区片区顶级豪宅市场,似已进入巅峰对决的关键时点。可以预见的是,3万元/平方米绝不是“天花板”!

深圳力量主宰冲顶路 东莞豪宅格局生变!

  东莞,豪宅市场变局,图谋冲顶

  A日访五盘,感受东莞楼市春之声!

  是日,一兵一行先后考察了鼎峰·悦境、金地·前海山、万科东江之星、金地风华、万科皇马俪宫等5个分处不同片区的在售和将售楼盘。虽有走马观花之嫌,但也对东莞楼市的蓬勃之势萌生强烈印象。

  其中,第一站鼎峰·悦境地处滨海片区的长安镇区,依托滨海湾新区发展规划,雄踞实力重镇的核心区域,在东莞新房市场较早挺进3万+,可谓实至名归。长安新房供应持续疲弱,该项目即将陆续推新,有望形成一波波关注潮。

  第二站金地·前海山,首批单位已于2017年下半年面市,别墅和洋房销售比翼双飞,首栋洋房已告售罄,新货很快推出。项目拥松山湖片区罕见的森林公园丰厚的生态环境资源自重,兼享深圳前海、东莞松山湖、滨海湾新区消费力外溢,约143平双拼和联排别墅成为东莞楼市稀缺供应。洋房部分为精装销售,我们参观了多套不同面积段样板房,品牌档次和综合品质均属上乘,堪比深圳同类产品;

深圳力量主宰冲顶路 东莞豪宅格局生变!

  金地前海山低密度规划

  这次考察,因时间较为紧张,体现出明显的前紧后松特征,前面两盘考察用去整个上午和中午的时间,收获颇丰,有机会单独撰文点评。

  而本文重点想评论的,却是齐聚于城区片区的万科东江之星、金地风华、万科皇马俪宫。这三座楼盘分列各区,各具风采,代表了东莞城区豪宅的顶级水准,看后印象深刻。

  B城区顶豪PK,区域特征割裂!

  这三个顶级豪宅项目的分布,代表了东莞城区的现在和未来。但因为同属深圳房企开发,因而更让出身深圳楼市的一兵产生更多亲切感,给予“强烈推荐”评级。

  东莞城区,较早发展起来的是莞城区,后有东城区、南城区。2017年3月份,东莞全市园区统筹片区联动协调发展工作推进会,将全市划分为六大片区,万江区首次被纳入城区片区范畴;

  现将我对这几个区的初步印象汇报如下:

  ·莞城区——中年男:

  莞城区城区面貌较为落后,曾被人形容为“老年”,个人感觉有点过于夸张,甚至贬损,更倾向于定义为“中年男”,油腻而固执。因城区开发用地基本耗尽,新开发楼盘极为稀罕,未来将主要通过“三旧”改造获得,城区面貌和配套极难在短期内彻改,很难成为楼市主战场;

  ·东城区——少妇:

  东城区似可定义为“少妇”,青涩与成熟集于一身,东莞楼市的第一代豪宅就诞生于黄旗山麓,教育等配套资源优势明显,至今仍然令先富人群不忍离去。万科皇马俪宫就在此间,但因隔着八一路,黄旗山血统似乎并不是十分正宗;

  ·南城区——壮男:

  南城区,因市政府所在及南城国际商务区规划,正在成为东莞的CBD,现代化城区形象较为显著,而自然与“壮男”形象最为匹配。对比于莞城、东城,南城的未来发展给人的想象空间更大;

  ·万江区——少年:

  相比之下,新成员万江区就显得尤为稚嫩,堪称“少年”。这里也是城区土地供应最大的区域,城市建设可塑性强,未来或将带给我们足够的惊喜。

  对于城区这几个区域,割裂特征明显,不少置业者会面临选择恐惧症。其实,这需要根据你的真实需求进行选择,自住需求急切者,当可选择东城和南城,入住即可享受城市配套;兼有资产配置需求的,可往万江,这里是东莞城区最具爆发力的地方,此时置业于此,或许可以获得更为理想的投资收益。

深圳力量主宰冲顶路 东莞豪宅格局生变!

  “风华”系华南首秀,冲击城区豪宅市场

  C风华叫板,万科双姝能忍否?

  说起东莞楼市的深圳力量,“万科+金地”堪称铁杆组合。十几年前,这两家来自深圳的房企就分别因万科运河东1号、金地格林小城同时闪耀。相比于富通、花样年、金众、佳兆业、正中等过客,及近期强势闯入的鸿荣源,万金组合始终是深圳房企深耕东莞的中坚力量,各个阶段都贡献有代表作品。

  而今,金地集团以其旗下“风华”系华南首个作品,对垒万科双姝,于东莞城区中轴之上,构筑顶豪发展带。深圳力量再次雄霸东莞城区顶级豪宅市场“风口”,这也让青睐东莞豪宅的客户面临姓万还是姓金的艰难选择。

  从考察过程与置业顾问的简单洽谈中了解到,这三个项目都有“奔三”之心,互相叫板之情迫切。但因限价政策,价格比拼并没有展示出全部动能,实为市场之遗憾。

  三项目中,万科东江之星已于2017年下半年入市,销售均价约2.6万元,已形成市场“哄抢”之实。项目以城核最先进的TOD综合体形象,以轨道交通上盖和齐全优质配套俘获市场之心。我们考察了96平三房、116平四房、143平四房样板房,精装品质不输深圳。不过,周边成熟形态,压制了我们对其未来的想象空间。

  同时,超高层建筑形态造成的高建造成本,压缩了其利润空间。据悉,其新品也是三个项目中最先入市的,预计会在政策限定下,在一期售价基础上提高5%顶格销售。对于被限购挡在门外的深圳投资人士而言,该项目还有一大诱惑点,那就是随后将推出的公寓产品,城核高端公寓,投资诱惑集聚。

深圳力量主宰冲顶路 东莞豪宅格局生变!

  都市核心TOD产品风华正茂

  金地风华项目是我近期关注较多的项目。作为金地“风华”系落子华南的第一个作品,其最先推出的“东方傲骨,世界风华”形象震彻人心。相比于万科东江之心,容积率优势明显;因建筑限高,造就了叠墅和小高层产品,社区空间更显阔绰。其叠墅产品,建筑面积143平多,上中下三层结构形式,与东江之星的143平四房相比,空间优势更加显著。

  该项目首批别墅产品已悄然入市,造就了东莞别墅“单价王”奇迹。洋房产品即将于万科东江之星新品之后入市,售价或将高于后者,将形成正面竞争。坚持高于市场的价格策略,更表明金地对“风华”系的文化价值宣扬和产品精神内涵的高度自信,有望对城区豪宅市场形成冲击。

  金地风华洋房产品体量不大

  最后考察的万科皇马俪宫,是2017年万科收购联华所得。其所处位置尴尬,周边环境制约,早先规划的240平的平层似乎有点托大,产品定位存在一定问题,单价和总价矛盾突出。据说万科正在对产品部分进行调整,年中计划入市,目前所展示的信息不多,因时近傍晚,已应约壹地产自媒体聚会需赶回深圳,我们短暂驻足即离开。

  结语

  风起于青萍之末!在粤港澳大湾区规划即将出台之际,东莞城区片区顶级豪宅市场的这种竞争态势,不也恰巧印证了东莞向上的必然契机?

  而基于此次集中考察的印象,笔者以为,参照深圳楼市福田CBD和南山后海片区的近十年变化对比,金地风华应该果断叫板万科东江之星,这样才有望成为引领城区豪宅发展的中坚引领力量,更有可能是业内最希望看到的!


余下全文
来源:东莞阳光网 编辑:刘宇峰
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