合富辉煌首席市场分析师黎文江

　　寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同

　　中原地产项目部总经理黄韬

　　满堂红研究部总监龙斌

　　德兴房地产顾问有限公司董事总经理杨晓军

　　中信保利达地产（佛山）工程总监喻海文

　　2008年上半年，萧索弥散在广州楼市的上空，彷徨观望是购房者的选择。广州楼价在从高位逆转而下的过程中，偶尔崭露头角，震荡或成为主题。进入7月，广州楼市是否有回暖的迹象？买方市场和卖方市场如何此消彼长？发展商到底缺不缺钱？广州楼价的底在哪里？退房潮是否会出现？近日，黄金楼市和焦点房地产网联合举办的“楼市圆桌”邀请广州知名的地产人士，意图在错综复杂的楼市迷局中，找到一些看清大势的路径。

　　成交上升是否意味楼市回暖？

　　观点交锋

　　价格回暖了：广州楼价从去年10月份的1.1万元/平方米跌到9300元/平方米，又在4月份升回接近1.1万元/平方米，数据说明了价格是回暖的，不会再往下跌

　　没有完全回暖：从现在的局面发展，（价格）出现负一层、负二层都不是没有可能

　　「圆桌金句」

　　黎文江：现在的市场价格是回暖的，但是成交量没有回暖。跌到底部就不要再跌了，不然地下室就跌穿了，跌穿了大家就都要退房

　　杨晓军：市场还是比较扑朔迷离，广州的房价还没有见底

　　黄韬：成交没有完全回暖，价格也没有回暖

　　龙斌：投资型买家比例增加才是回暖的表现

　　喻海文：银行什么时候放松银根，就是回暖

　　韩世同：现在开发商没有定怎么升的权力，只有定怎么降的权力

　　主持人：现在国土房管局最新的官方数据还没有出来，但是业界监测的阳光家缘数据是5、6月份数据比前几个月上升，这是不是楼市回暖的信号？

　　韩世同：官方数据没出来，但成交量肯定是回升的，这个是必然的现象。因为现在的房价距离中等收入都可以买得起楼还有很大的距离，但毕竟已经下调了很多，到达了一定的幅度。经过一段时间调整之后，中等收入里面偏高的一部分，即7000-8000元/平方米区间内的有效的购买力已经被充分激活了，一些楼盘只要降到这个位置就很好卖，像龙洞、金沙洲、白云大道北这些板块就是如此。还有一个区间是1.3万-1.8万元/平方米，比如荔湾、海珠、珠江新城也有部分被市场激活。但是这种有效激活是否充分，还要画问号，因此，市场实际上还没有回暖。

　　杨晓军：我觉得现在市场还是比较扑朔迷离的，真正成交比较好的是个别的楼盘，通常在对价格进行调整后，跟周边的楼盘相比有一定价差优势的情况下，销售都会比较好。从整体数据来看，楼价的整体水平还是有点偏高的，跟去年同期相比还是在上涨的阶段，现在高价楼盘调整幅度不是很大，从成交量上也看得出来，包括一些新开的楼盘价格在2万以上成交都不是很好。

　　广州的房价还没有见底。我个人估计6月份无论是成交量还是成交金额可能比5月份都要少一点。

　　主持人：刚刚两位的共同观点是现在的数据表面是在往上走，但是离真正的回暖还有距离，有没有不同意见？

　　黎文江：现在的市场价格是回暖的，但是成交量没有回暖。广州楼价从去年10月份的1.1万元/平方米跌到9300元/平方米，又在4月份升回接近1.1万元/平方米，数据说明了价格是回暖的，不会再往下跌。

　　现在也有很多“日光盘”，“时光盘”，也说明它已经达到买家的承受力范围，但也有一些本来4800元/平方米很好卖，硬要跌到3000多元/平方米。所以作为一个操盘手就要想这样的问题，跌到底部就不要再跌了，不然地下室就跌穿了，跌穿了大家就都要退房。

　　但是成交量没有回暖，因为月成交量保持在50万-60万平方米才是交投稳定的标志，现在还没达到。目前处于观望周期的局面不是价格的问题，价格不是首位，关键是大家对形势看不清楚，在经济走向和市场走向不明朗的情况下，去买楼大家有点担心，而今年以来的自然灾害也使得成交量没有办法回升。

　　韩世同：4月份的价格数据出来之后，我就觉得市场越来越扑朔迷离，大家感觉价格在往下走，官方数据却恰恰相反，这说明结构性变化已经掩盖了真实市场运作的方向。

　　黄韬：我认为如果均价环比在5%以内是正常的，超过就不正常。

　　我一直认为成交量而非价格是判断楼市行情的标准，回暖与否有两个标准，第一个是成交量要接近正常水平，即50万平方米左右，第二个是连续两个月成交量都有上涨，这两个条件都达到的话就有回暖的迹象了。5月份基本上达到了50万平方米，6月份的数据还没有出来，我估计可能会比5月份低一点，比4月份多一点，而且这个多一点其中很大原因是限价房的成交，所以6月份实际上又跌回去了，所以成交还没有完全回暖。

　　至于价格方面我的观点则恰好相反，我觉得价格还没有回暖，从现在的局面发展，出现负一层、负二层都不是没有可能。当然这指的是均价，但均价对于市场和买家的作用不是很大。

　　杨晓军：我比较同意黄韬的意见，还是要看价格能否导致成交放量的问题，另外是看市场的信心是否恢复。

　　龙斌：我认为回暖与否应该从需求的角度来看的，如果说改善型和投资型，特别是投资型买家比例有一定幅度增加的话，这就是回暖的表现。但是从目前来看，成交比较活跃的大多是近郊低价盘和限价房，它们吸引的绝大多数是自住买家。

　　喻海文：是否可以回暖看哪里？看银行信贷，只有钱多了，价才可能上涨，量才可能上升。银行的钱没有放出来谈何量价上升，这些都是伪命题。

　　什么时候银行会放款呢？很多地块交不了地价的时候，很多发展商割肉的时候，一旦割到30%-40%，并成为一个普遍现象的时候，银行就会受不了，就会放款。所以什么时候回暖很简单，银行什么时候放松银根，就是回暖了。