本周万科在半年报中宣布大幅调整开工规模和竣工规模，表明万科对于未来地产行业的运行依然较为悲观。在这个因素的推动下，地产股以及相关的金融板块都出现比较大的调整，并进一步推动了大盘的向下调整。那么，如何看待地产业未来前景？

　　地产股下跌70%仍属正常

　　在今年年初，笔者基于房价拐点出现的前提，认为地产股调整幅度将达到70%。为什么会有这样的一个判断，主要基于未来5年房价从预期上涨10%到预期下跌10%，将使地产股NAV下降50%，而市场因素又将起到30%左右的负面因素。也就算说，房价从预期上涨10%到预期下跌10%，将令地产股股价暴跌约7成。

　　由于人口红利、城市化和快速的经济发展，中国房价的长期上涨趋势依然不容置疑；但在这一过程中出现一年到一年半、甚至更长一些时间的调整，也并非不可能。而一旦房地产市场出现拐点，那么房地产股票的下跌将会非常惊人。

　　香港地产龙头长江实业在82年、87年、94年、97年2000年的地产业下拐过程中，股价分别下跌82.2%、63.2%、52.5%、71%和66.8%。香港其他地产股跌幅也差不多。完成这一下跌过程，一般耗时在12个月左右(如87年、94年、97年调整)；如果是大的地产周期，其耗时要达到36个月，也就是3年(如81年、2000年)。

　　对于拐点出现后地产股的下跌幅度和下跌时间，我的理解如下：首先，拐点出现后，香港地产股价格为何一般会下跌6成到8成？这是因为地产股估值一般以预测净资产为依据。在牛市中，分析师一般会假设未来5年房价会保持10%左右的增长；如果这一预期由10%上涨，变更为未来5年房价不涨(即涨幅为0)，那么，预测净资产值会下降约3成；如果房价出现大幅下跌，人们会开始预期未来房价存在10%的下跌风险，这时的预测净资产值将再度回落2到3成。在这个过程中，仅净资产值就出现了约50%左右的出入。如果再加上牛市中，投资者往往会认为股价应当在预测净资产值基础上溢价20%交易，而熊市中，股价往往会跌破预测净资产值20%，甚至更多。所以，考虑到NAV和市场本身的溢价折价因素，地产股在房价出现拐点后将出现非常大幅的下跌，在大的循环周期中下跌60%至80%都不为怪。