在冷清的楼市氛围下,东莞城区这个2007年楼市销售火爆的地方,如今遭遇着最为严重的一场楼市冰冻灾害,在整体成交价格和成交量大打折扣的前提下,在南城、东城、莞城以及万江这4个区中,每个区域又呈现出不同的特点。那么作为准购房者,如何根据自己的夙愿来选择住房呢?记者在撰写这个命题时可能多有主观的色彩,不过,记者认为,选房还要从区域入手,不同的区域不仅整体价格不同,供应量和产品的类型也大大不同。掌握好这个基本功,购房者们就可以选择合适的区域,从而缩小选择面,为下一步楼盘的选择缩小范围。

　　南城区

　　◎供应国庆期间新增供应不满千套

　　根据合富辉煌市场研究部进行的研究统计,南城区前三季度住宅签约量同比减少三成,7—9月萎缩最为严重。整体说,南城区楼盘众多,主要在售楼盘约22个,楼盘数量位处全市前列。当中约有8个楼盘推新货。其中公寓主要在售盘约8个,主要分布于东莞CBD区域；洋房主要在售盘约11个,主要分布于运河片区、南城南片区和南城东片区；别墅主要在售盘有3个,主要分布于泛水濂山片区。从国庆了解到的情况看,国庆期间在售楼盘达到了22个,其中旧盘新推产品的占到8个。目前,受市场信心一再下挫的影响,该区域很多新盘上市推迟,新增供应不到1000套,市场以消化存量为主。据了解,前三季度洋房均价维持每平米5500元上下。由于国庆期间楼盘促销力度加大,推新货或开盘楼盘维持了一定的人气,而不促销的楼盘则保持冷清的态势,从目前看,楼市整体氛围比较平淡。存货压力最大的户型为91m2—105m2三房。

　　据了解,9月至国庆期间南城区无新盘上市,以旧盘新推为主,新增楼盘供应数量约8个,少于2007年同期,新增供应套数不到1000套,同比减少超过六成,少于2006年和2007年。探其原因,主要是楼市成交低迷,开发商普遍对市场信心不足,因此楼市开发脚步放慢,新盘上市时间推迟,从而造成市场存货压力较大,楼市消化以存货为主,如公寓和别墅在9月至国庆期间新增供应较少。

　　◎价格前三季度住宅均价约5500元

　　据房管局的统计数据显示,今年前三季度南城区商品住宅签约共3902套,比去年同期的5689套减少约三成。除3月份外,其它月份2008年签约均低于去年同期,特别是7—9月份成交萎缩较严重。去年7—9月份的市场火热与今年7—9月的市场冷淡形成鲜明的对比。从前三季度的个月表现看,3月、5月和8月为南城区前三季度住宅签约均价的三个谷底。3月,万科光大带头推出七折大降价,拉低了全市的成交均价；而5月楼市黄金月,购房促销增多,成交均价下滑,东莞房价得到一定下调但销售量持续低迷,开发商资金压力仍然较大；到了7月,在“3字头”楼盘频现的情况下,房价再次遇下行压力；8月房价继续小幅下调。在前三季度中,6月和9月虽然价格变化不大,但是成交量较少,个别中高端盘的大量成交直接拉高南城区的房价。

　　有数据统计,今年前三季度南城区住宅均价区间为5200—6700元/平米,主力单位主要维持在5500元/平米水平,这跟去年形成鲜明对比。据悉,去年9月,南城区普遍楼盘销售单价在7500元/平米以上,时隔一年后,价格普遍回落至5500元/平米水平,下调幅度普遍超过2000元/m2。可以预见,在南城的新盘预期价格可能还有下调空间。

　　◎建议在南城工作的可考虑在当地购房

　　由于南城区是新区,政府的几百亿配套又扎根在此,加上不少政府机构将新址建在南城,如工商局、电视台等,因此,该区域的发展空间比较大,从房价的数据看,目前该区域的房价稳定在5500元/平米上下,这对喜欢南城或者以后工作在南城的购房者,可以考虑该区域。在产品上,合富辉煌的分析指出,存货量最大的是91—105平米的小三房,因此,该区域这类产品比较多,可以多方对比。不过值得注意的是,由于是新区,该区域的公共交通仍是较大的问题,不少性价比高的项目目前还没有公交网络,如果在此区域买房,出行是需要考虑的重点问题。