二、个案透析

    从个盘成功看逆市营销

    8月2日开盘的万科•金域蓝湾的销售数据的确让人眼前一亮，根据星彦市场研究部的统计，一期已推出450套单位，截止31号，销售率达到97%，数字够让人眼红的!缘何“逆流而行”？

    1、“地段论”的延续

    应该说“地段理论”不能成就“金域蓝湾”的一路飘红，但其第一阶段的销售获得成功，却是彰显了优越区位的优势。不是复制了“地段论”，却是“地段论”效应的显现！项目所在的片区“长盛片区”拥有帝豪花园酒店、碧水天源等一大批商业地产项目，已形成大型商业、餐饮、高档居住项目的集中布局,这是其一！第二，大朗作为东莞南部中心城镇，拥有南部最大型的商业中心——长盛广场，项目与其一街之隔，其潜在价值不言而喻！第三，与松山湖毗邻，可以有效的吸收那一片区的客户。

    2、刚性需求旺盛 客户来源多元化

    在房产让投资客望而却步之后，房市大旗是自住客撑起挺的；适时入市、旺盛的刚性需求、客户来源的多元化让“金域蓝湾”扬帆起航。大朗07-08年新增供应面积约20万平米,可这又有90%的货量是在07放出的。08年在“金域蓝湾”之前，仅有金泓•财富公馆有近2万㎡的供应。市场在售也仅新世纪明上居、财富公馆两个盘，供应稀缺，可选择的产品不多，形成了供应的空白区。供应量的减少直接引起刚性需求的积压，可以说金域蓝湾的出现迎合了这一需求，填补了空白。

    另外，大朗作为一个商业繁荣的城镇，个体工商户是其中的一支较为强劲的购买力，况且“金域蓝湾”良好的地段又使具有良好投资意识的他们敏锐的捉住了这个时机，颇有抄底楼市的韵味在里面。