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“三价合一”实行 东莞二手房市场进入冷淡期

2018年03月23日 08:16 0人参与 0条评论 >

  “三价合一”政策的实施,有助于促进房地产市场走向规范化。记者卢政摄

  今年,楼市调控政策仍然不会放松,而银根持续收紧给楼市增加了观望的气氛。3月份,更多的银行加入“三价合一”行列,首套房贷利率也从10%普遍上浮至20%以上,部分银行甚至对二手房停贷……二手房市场进入冷淡期。

  尤其是“三价合一”执行后,通过银行贷款按揭买房,购房者不得不提高首付甚至是一次性付款,否则,按照东莞普遍执行的差额计税方法,“三价合一”规范操作下,非“满五唯一”的洋房需要缴纳税费甚至会比过去多十几二十万元。

  新房贷评估政策实施

  今年2月份起,东莞各个银行陆续开始执行新的房贷评估政策。根据银行的规定,从政策实行日起,银行发放贷款以“网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价的最低值来评估”。

  由于卖房个税参考的是网签备案价,过去的东莞二手房市场上,有人利用“阴阳合同”来少交税费。乐有家研究中心相关人士告诉记者,以一套实际成交总价为200万元的洋房为例,如果银行评估价为180万元(东莞银行评估价相对实际成交价要低一些),网签备案价为120万元。其中网签备案价是三个价格中最低数值。

  那么按照旧的政策,首套房首付为54万元(180万×0.3)+20万元(200万-180万元)=74万元,实际首付近四成;而银行执行“三价合一”政策后,要求“银行评估价=网签备案价”,按照新的政策银行评估价为120万元,实际购房首付为36万元(120万×0.3)+80万元(200万-120万)=116万元,接近六成,比政策执行前首付要多交42万元。

  金信联行相关人士也告诉记者,自从“三价合一”实行后,他们的二手房成交中有“满五唯一(证满五年卖家唯一住房)”的,有用公积金贷款成交的,还有一次性付款成交的,但是没有通过银行按揭贷款成交的。“一方面是调整后首付比例提高了,另一方面是银行房贷利率上浮比例较高,而且放款慢。”该人士表示。

  税费较之前或多十几万

  业内人士解释,简单来讲,“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。这是最规范的操作方法,但是税费会比之前高,一些住宅成交涉及的个税比调整前要多十几万甚至二十万元,这也使许多人放缓了购买二手房的步伐。

  东莞市聚蜂按揭服务有限公司客服部经理谢淑华表示,就目前而言,东莞有两种个税征收标准,一种是无原购价,按评估总价的2%进行定额征收,另一种则是比较常见的差额20%计征;在当前政策形势下,多数成交是按差额(成交价与原购房价的差额)20%计算个税,因此“三证合一”后,税费也将大幅提升,很大程度上增加了购房成本。

  一名业内人士介绍,由于前两年房价上涨较快,一套200万元的洋房,按照银行按揭成交价来贷款、计税的话,各种费用要去到30万~40万元,比原来多了十几二十万元。

  正璟地产中介总经理陈星霖也表示, “三价合一”对二手房市场的影响很大,目前成交主要有两种情况,一是按照成交价来申请银行贷款,按成交价来交税,税费比调整前增加;二是多交首付,或者一次性付款,税费或可以少一些。无论哪种方法,购房门槛都提高了,成交量短期下滑,抑制成交和房价上涨。有业内人士认为,这会让部分定价过高的二手房价回归理性。

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来源:广州日报 编辑:付勇辉
来源:广州日报
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